פסק-דין בתיק ת"א 2743-10

1. התביעה שבפניי היא לפינוי וסילוק יד של הנתבעים, מחלקים בנכס בו מצוי מושכר בו הם דיירים מוגנים שנעשה בהם שימוש ללא זכות כלשהי ולמתן סעד כספי בגין נזקי התובע עקב השימוש האסור. התובעים טוענים, כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות  בעשיית שימוש ללא זכות לפי הבדין או מכוח חוזה , בחצר ובכניסה לנכס . 

טיעוני הצדדים:

2.      התובע טוען כי הוא בעלים של 4 דירות מגורים בבנין המצוי ברח' משה חגיז 20 בירושלים הידוע גם כגוש 30066 חלקה 47 תת חלקה 1,2,3 ו- 6 (נסח רישום צורף כנספח א' לכתב התביעה, ייקרא להלן-"הבניין"). הדירה שבבעלותו, המצויה בקומת קרקע בבניין הושכרה לנתבעים ע"י הבעלים הקודם של הבניין, בשכירות מוגנת בהתאם לחוזה שכירות מיום 1.4.93 (צורף כנספח ב' לכתב התביעה, ייקרא להלן - "ההסכם"). הנתבעים, פלשו ו'השתלטו' לטענת התובע על חלק בלתי מבוטל של חצר הבניין, גידרו אותה והם עושים בה שימוש כמנהג בעלים ללא זכות בדין . בכך, גם מונעים הנתבעים את השימוש בחצר ע"י יתר דיירי הבניין. בנוסף טען התובע, כי הנתבעים חסמו את האפשרות למעבר חופשי בכניסה לבניין במעבר לדירה אחרת שבבעלותו של התובע (להלן-"הדירה השנייה") המצויה בקומת  בקומת קרקע (ייקרא להלן-" הכניסה") בהציבם ארונות וחפצים (כפי הניראה בתמונות נספחים ג1,ג2 ו- ג3 לכתב התביעה) ללא זכות לכך על פי ההסכם.

3. התובע הוסיף וטען , לזכותו לסעד כספי בגין חסימת הכניסה עקב פעולות הנתבעים שכן,  הדירה השנייה מושכרת על ידו לתלמידי ישיבה. בחסימת פתח הכניסה לדירה השנייה בהנחת חפצים ע"י הנתבעים במעבר זה , בכינויו לעיל- הכניסה, הוא נאלץ לפתוח פתח אחר לדירה השנייה . בכך נמנע שימוש באחד מחדרי הדירה השנייה באופן שהביא להפחתת של שוכר אחד במספר השוכרים ופחתו הכנסותיו מדמי שכירות בגין אותה דירה. הפסדיו של התובע עקב כך, הם בסך של 120$ לחודש , החל מיום 1.5.09 ועד מועד הגשת התביעה ובסך כולל, של 1,140 $ בשקלים.
4. התובע טוען כי הוא פנה לנתבעים בדרישה לפינוי החפצים בכניסה, אך פניותיו לא נענו  (נספחים ד-ה לכתב התביעה). בלית ברירה, הוגשה תביעה כנגדם לבית דין רבני וניתן פסק דין לפיו עליהם לפנות את כל חפציהם מהכניסה ולאפשר לתובע מעבר בכניסה (נספח ו לכתב התביעה). גם לאחר פסק הדין של בית הדין הרבני, המשיכו הנתבעים בסרובם לפנות את הכניסה .

5. הנתבעים, דוחים את טענותיו של התובע. תכליתה של התביעה לטענתם, לנשל אותם  מזכויותיהם הייחודיות בבניין, אותן הם רכשו לפני 17 שנה. התובע, רכש חלק מהדירות בבניין לפני כשנה ולא קמה לו הזכות לפגוע בחזקה ייחודית בלתי הדירה, שניתנה להם לפני שנים רבות, בחצר הבניין. ביטוי לכך, ניתן בפסק דין שניתן ע"י בית דין רבני בהליך שהתנהל בינם ובין צדדים אחרים לפני כ-15 שנה , לפיו הושגו הבנות עם הבעלים הקודמים בבניין (פסק הדין צורף כנספח א' לכתב ההגנה). בפסק הדין, נוצרו מעשה בית דין והשתק פלוגתא וכן היתה הסכמה מכללא לשימוש שלהם בחצר ובכניסה והתובע, העלים את פסק הדין ביודעין ובחוסר תום לב כמו גם את דבר השימוש שלהם בחלקים אחרים בבניין, המצויים מחוץ למושכר. קרוב לשני עשורים, נעשה שימוש באין מפריע על ידם בכניסה וללא עוררין מצד הבעלים הקודם ואף לא היתה כל מניעה ממעבר של תלמידי הישיבה, להיכנס לדירה השנייה בשעה שקיימת כניסה נפרדת אליה מכיוון רח' חג'יז. בנוסף, היה ידוע לתובע על השימוש שלהם  בחצר ובכניסה, עובר לרכישתו מס' דירות בבניין.  

6. פסק הדין שניתן בזמנו לטובת הנתבעים לפי טענתם, ניתן עקב אי בהירות לעניין השימוש והחזקה שלהם בחלקים בבניין. במסגרת אותו דיון בפני בית הדין, הושגו הבנות לפיהן אין לנתבעים זכויות בטאבו בחלקים ברכוש המשותף אך הם בעלי חזקה ייחודית בהם. לאור זאת, הם השקיעו השקעות בחצר שכללו נטיעת עצים, התקנת חומה מבטון, רצוף של החצר ועוד כהנה וכהנה, ללא התערבות של מאן דהוא בפעולותיהם אלו ורכשו לעצמן זכות שימוש בלתי הדירה. 

דיון ומסקנות:

7. בחנתי תחילה את זכותו של התובע במושכר לאור טענת הנתבעים את זכותו כבעלים במושכר. התובע מצידו, הציג נסח טאבו (נספח א' לתצהיר עדות ראשית) והעיד כי הוא קנה את כל הדירות המצויות בבניין למעט דירתם של משפחת גרינוולד. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי יתכן שהתובע, רכש דירה אחרת בבניין ולא את המושכר אשר משפחת גריונוולד בעליו . טענתם זו של הנתבעים לא הוכחה בעדותה של הנתבעת (עמ' 13 שורות 1-12) ובסיכומי הנתבעים, נזנחה טענה זו.

8. מעיון בנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין, עולה כי התובע הוא בעלים במושכר המצוי בקומת קרקע וכן בדירה השנייה, המצויה גם היא בקומת קרקע . בנוסף, הוא בעלים בשתי דירות אחרות המצויות בקומה ראשונה ובקומה שנייה בבניין. משפחת גרינולד, רשומה כבעלים בקומה ראשונה ולא בקומת קרקע, בה מצוי המושכר. לפיכך, הוכחנה בעלותו של התובע במושכר. 

9. מעמדם של הנתבעים הוא של דיירים מוגנים, לאחר ששכרו את המושכר מבעליו הקודם,   "מתיבתא תפארת ישראל" (כאמור בסעיף 22 להסכם ובסעיף 4 לכתב ההגנה ). לדידם של הנתבעים, עובר לחתימה על ההסכם הובטח להם כי תהיה להם כניסה נפרדת למושכר וכי הם יוכלו לעשות שימוש ייחודי ובלעדי בחצר הצמודה לה (ייקרא להלן-"תנאים נילווים"). לדברי הנתבעת בעדותה, היא והנתבע ראו חשיבות מיוחדת לתנאים הנילווים, כתנאי לכריתת ההסכם. אלמלא הוסכם על אותם תנאים הם לא היו רוכשים את המושכר (סעיף 5א לכתב ההגנה, סעיף 9א לתצהירה של הנתבעת). לאור אותן הסכמות טוענים הנתבעים שיש להם זכות יחודית בשטחים הנילווים למושכר קרי: החצר והכניסה ובהתאם לכך, הם השקיעו בחצר (ראו : סעיפים 5 ו- 9 לתצהירה של הנתבעת ) ובהתעלם מגרסתו של הנתבע בתצהירו, משלא היה בידו להוכיח בעדותו את ידיעותיו באומרו כי הטיפול בענייני המושכר, נתון כולו בידי הנתבעת. 

10. הנתבעת העידה שהיא ובעלה, אמרו שהם מוכנים לקנות את הדירה רק בתנאי שהם ישפצו בבית ומחוצה לו , בגינה ובפרגולה ולסגור את הדלת (עמ' 22 שורות 10-15). הייתה הסכמה בעל פה לכל דרישותיהם והם לא ידעו שצריך "לסגור את העניין בכתב" (עמ' 22 שורות 18-20). הם לא ציינו את התנאים וההבנות שסוכמו בעל פה עם נציג הבעלים בפני עו"ד מיטלמן, אשר במשרדו נחתם ההסכם. באומרה: "למה שאספר לו על התנאי הזה? עם העו"ד סגרנו על הדירה" (עמ' 23 שורה 12). גם על סגירת הכניסה, היא לא סיפרה לעו"ד מיטלמן הואיל ולא חשבה שהיא צריכה "לסגור" את זה איתו, כי זה נסגר כבר עם הנציג של הבעלים. לדברי הנתבעת , עם עו"ד מיטלמן היא רק הלכה לסגור ולשלם את הכסף (עמ' 23 שורה 14). בנוסף, אמרה הנתבעת כי גם עם השכנים היא לא דיברה בנדון ו"אני לא חושבת שהייתי צריכה לדבר איתם" (עמ' 24 שורה 1). לשאלה, מיהו הנציג הבלעדי עימו נסגרו אותן הבנות לפי דבריה (עמ' 23 שורה 24) השיבה הנתבעת: "אחד ממתיבתא הגיע לשם" (עמ' 22 שורות 7-8) "אחד מהעמותה של רוז'ין (עמ' 22 שורה 6) מבלי שזכרה את שמו (עמ' 22 שורה 10) ומבלי שידעה לומר היכן הוא מתגורר (עמ' 23 שורות 20-24).

11. מעדותה של הנתבעת עולה אם כן, כי לא נחתם הסכם בכתב הכולל את התנאים הנילווים שהנתבעים  טוענים כי היוו חלק מההסכם ביניהם ובין הבעלים הקודם של המושכר, בין אם בגוף ההסכם שנחתם ובין אם במסמך נילווה לו. הנתבעים, לא טענו בכתב ההגנה או בתצהיריהם כי ההסכם שהוצג בתמיכה לתביעה, אינו עותק מלא של ההסכם שנחתם. בנוסף, עדותה של הנתבעת יש בה כדי ללמד על כריתת הסכם ללא רישום של תנאים נילווים אלו תנאים אחרים ומבלי שנחתם מסמך אחר בכתב כחלק מהסכם. 

12. הסכם שכירות, אינו חזות הכל ויש לבחון כל מקרה לגופו , מהו היקפו של המושכר ומה נכלל בו (ע"א 398/63 ליבובץ ואח' נ' כץ ואח' , פד"י י"ח (1) עמ' 387 ) . בהתאם לכך, בחנתי את גרסת הנתבעים לפיה נכרת הסכם מחייב בעל פה, המקנה להם זכויות לשימוש יחידי , כהגדרתם את השימוש בכתב ההגנה, בחצר ובכניסה.

13. אם אכן כגירסת הנתבעת בעדותה, הם ראו בתנאים הנילווים, תנאי חיוני לכריתת ההסכם ותנאי יסודי בהתקשרות בנוגע למושכר,  צפוי היה שיעמדו על רישום אותם תנאים כחלק מההסכם; בנספח להסכם או במסמך אחר בכתב, על מנת להבטיח את זכויותיהם הנילוות.  נכונים הדברים בפרט לאור האמור בסעיף  2 להסכם בו נקבע כי "הצדדים מסכימים כי כל שינוי בהסכם זה ייעשה בכתב בלבד" באופן הגורע מהזכות להתקשרות בהסכם בעל פה. יתירה מכך, בתיאור המושכר במבוא להסכם נירשם כי המושכר כולל "3 חדרים מטבח ושירותים" ובעת שהנתבעת מודה, כי אין להם כל זכות רשומה בטאבו לשימוש בחצר ובכניסה (סעיף 5 ג' לכתב ההגנה). לא היה בידי הנתבעים, להביא לעדות מי מנציגי הבעלים הקודם על מנת להוכיח קיומו של הסכם בעל פה ואין ליישב את התהייה בדבר אי הבאת פרטי ההסכמות שהושגו בעל פה, לידעתו של עו"ד מיטלמן אשר בפניו נחתם ההסכם, ככל שאכן היה סיכום בעל פה כאמור בפרט, לאור האמור בסעיף 2 להסכם.

14. השטחים מושא השימוש המצוי במחלוקת קרי: הכניסה והחצר, הם חלק מהרכוש המשותף כפי שעולנה מהעדויות ומכתבי הטענות. שטחים אלו, אינם בבעלות ייחודית של הבעלים הקודם של המושכר ולאחריו, התובע שרכש את ממנו את המושכר. לפיכך, אין בידי הבעלים, ליתן זכות שימוש ייחודית לנתבעים באותם חלקים אשר לפי טיבם נועדו לשרת את כלל בעלי הזכויות הקנייניות בבניין ואת כלל דיירי הבניין.      

15. בהיעדר הסכם בכתב בנוגע לתנאים הנילווים ומשלא הרימו הנתבעים את הנטל להוכיח דבר קיומו של הסכם בעל פה כמובא לעיל ובנוסף, בהיעדר ראייה ,כדוגמת תקנון בית משותף, בדבר גריעת זכותם של יתר הבעלים בבניין בחצר ובכניסה, נדחית טענתם של הנתבעים בדבר קיומה של זכות דיירות מוגנת בחלקים המהווים רכוש משותף בבניין, בכניסה ובחצר או זכות לשימוש בלעדי ויחודי שלהם בחצר ובכניסה. גם אילו הוכח קיומו של הסכם בעל פה, אין בידי הבעלים הקודם של בהמושכר לאיין את זכויותיהם של יתר הבעלים בבניין ברכוש המשוף. לפיכך, משהוכח שהתובע, הוא בעלים על מס' דירות בבניין והנתבעים לא הביאו לעדות מי מטעמה של משפחת גרינוולד, הבעלים האחרים בבניין, לא הוכח כי עומדת לנתבעים הזכות, לשימוש יחודי באותם חלקים בבניין.         

16. המסגרת הנורמטיבית בתביעה לסילוק יד של מחזיק במקרקעין לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") היא: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". "הזכות להחזרת ההחזקה ולסילוק-ידו של מי שאינו מחזיק ברשות נובעת מעצם הבעלות"  כאמור בהמרצה 560/72 יצחק גולדשמיד נ' יעקב שקד, פד"י כז(1) 639 (ראו : ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח', פ"ד לא (3) 455, 464). לפי ההלכה הפסוקה, די למי שתובע סילוק יד ממקרקעין להוכיח את בעלותו בהם והנטל עובר אל הנתבע, להוכיח את זכותו במקרקעין (ע"א 16482/90 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג 353,354 ). בעילה לסילוק יד לפי סעיפים 29 ו- 30 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) נקבע:

29.   הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון.